Нелегкое дело - ремонт! Однако беспокоиться не стоит - существуют специалисты высокой квалификации, которые, используя современные материалы, оборудование и технологии, в состоянии справиться с любой задачей. За очень короткое время эти люди могут возвести совершенно неописуемое практически на пустом месте! И даже несмотря на это, при выполнении работ повышенной сложности - таких как реконструкция офисного помещения или капитальный ремонт квартиры, придется учесть некоторые важные моменты. Например - с целью разумного использования вложенных, по-видимому, немалых денег. Ремонт - процесс долгий и тонкий. Он состоит из многих, связанных между собой операций, причем каждая влияет на результат всей работы. Более того - каждая из таких операций также состоит из ряда важных и отнюдь не простых деталей. Укажем сразу, что работы предстоит много. Может даже очень. Следует правильно выбрать технологию проведения каждой работы. Подобрать, закупить и поставить нужные материалы для ее выполнения. Обеспечить необходимую последовательность работ и слаженную работу специалистов. Наладить точное соблюдение технологического цикла. И это все - без учета возможных ошибок, их исправления и переделок.
Данная работа поможет вам познакомиться с некоторыми основными правилами планирования и проведения ремонта, а также - с наиболее распространенными при данной операции ошибками.
Первая стадия - Осмысление и планирование.
Данная стадия, несмотря на весьма расхожее заблуждение, играет важнейшую роль в получении конечного результата. Именно на ней вы наметите основные вехи и направления будущей работы. Отметим, что пока не получите представление о том, что, зачем и как делать, не спешите приступать к дальнейшей работе - это себя не оправдает в лучшем случае. Рентабельность ремонта прямо в данном случае будет обратно пропорциональна количеству неточностей именно на самом первом этапе. В конце его у вас должно быть целостное представление об интерьере, который вам нужен, а не удержанные в памяти фрагменты. Основная цель - проработка гармоничного сочетания различных деталей в рамках единой системы.
Вы можете положиться на свой вкус и силы, или воспользоваться услугами дизайнера интерьеров. В любом случае - без помощи специалиста обойтись вы не сможете, так как в противном случае вы либо испортите все, либо - уже являетесь специалистом в упомянутой области. Придется ходить на строительные выставки разного рода, выяснять у каждого продавца свойства предлагаемого им товара, созваниваться с ремонтно-строительными фирмами, обговаривать с профессионалами различные нюансы задуманных вами к использованию технологий. Советуем также покупать побольше специализированных изданий и изучать их. Однако и выбор хорошего дизайнера по интерьерам не столь уж легок.
а) Специалист должен уметь не только проектировать высокохудожественные произведения, но и иметь четкое представление о реализации своих идей на практике. Ему необходимы знания и технологических процессов и свойств специальных материалов.
б) Он сразу должен предлагать целостную концепцию всего интерьера, а не уделять максимум внимания отдельным его деталям. Основная цель интерьера - функциональность, а эстетика - лишь ее часть - наоборот! Добивайтесь решения дизайнером бытовых, практических задач.
в) Постарайтесь получить от дизайнера не только проект, но и - сотрудничество на весь промежуток времени работ. Лучший выход - договор об авторском надзоре. Выбрав достойного специалиста, доверяйте ему, так как, будучи профессионалом, он лучше представит результаты внедрения различных идей в интерьер, что поможет избежать лишних ошибок. В конечном итоге - это сэкономит деньги. Таким образом окупится и оплата недешевого дизайнерского труда.
В любом случае - детально проработанный проект - залог успеха работы. Причем, одного архитектурно-планировочного решения и представления о материале для отделки помещений конечно недостаточно. Необходимо иметь схему размещения оборудования, мебели, электрокоммуникаций, устройств водоснабжения+ Для примера приведем установку посудомоечной машины на кухне. Ведь для нее в определенном месте должна располагаться прежде всего электрическая розетка. Кроме того - нужно провести воду и предусмотреть слив.
А, например, в месте расположения телевизора необходимо подумать о выводе антенны, блоке розеток, а также - видеоаппаратуре. Во многом - именно мелочи определяют качество ремонта.
Стадия вторая - выбор подрядчика.
Получив полноценный проект будущего интерьера, самое время приступить к выбору подрядчика - того, кто воплотит этот проект в жизнь. Здесь также множество путей - в зависимости от Вашего характера, квалификации и других качеств. Можно попробовать нанять специалистов по каждой отдельной работе, а самому выступать в качестве снабженца и прораба. Оправданно пригласить и вольнонаемную комплексную бригаду или ремонтно-строительную фирму.
Наиболее удобным кажется первый вариант по причине значительной экономии денег - прораб, снабженец и другие специалисты, контролирующие процесс берут немало. Многим также спокойнее самим контролировать весь процесс работ.
Сразу предупреждаем, что можно переоценить себя. Не забывайте - на несколько месяцев, бросив работу и другие дела, Вам придется посвятить себя исключительно ремонту. Однако даже в том случае, если это успешно получится, шансов на успех немного - строительных материалов много и разобраться в них непрофессионалу за сравнительно небольшой промежуток времени невозможно. Этим нужно заниматься постоянно - знать различных производителей, свойства однотипных материалов, гибко реагировать на изменения на рынке. В противном случае вы можете, например, приобрести материал, нужный для совсем иных целей, нежели положены по Вашему плану. Что же касается личного контроля за работами, то и это мы позволим себе подвергнуть некоторому сомнению. Современные технологии ремонта квартир ушли далеко вперед. Теперь даже чтобы успешно контролировать ремонтные работы, следует обладать серьезными специальными знаниями. Если таковых нет - вся Ваша надежда - добросовестность и компетентность рабочих. Если же и этот расчет не оправдается, вашу удел - сбивать растрескавшуюся штукатурку со стен и перекладывать сильно вздувшийся паркет. Ход ремонтных работ требует компетентного контроля опытного инженера, и здесь недостаточно авторского надзора художника по интерьерам! Впрочем, ваш дизайнер может, конечно быть одновременно и строителем. Но это - единственное исключение.
Качество работы комплексной бригады зависит, прежде всего, от качества ее состава и профессиональных качеств бригадира. Обычно бригада - это около пяти - шести специалистов.
Не лишним будет поинтересоваться - какую конкретную работу бригадир планирует поручить каждому рабочему, а также - специальность того или иного члена "команды". Вам нужно четко знать кто что будет делать. Дело в том, что, например, такие специальности как столяр и паркетчик, маляр, плиточник и штукатур, электрик и сантехник могут совмещаться, то рабочих, умеющих делать все - не бывает и лучше сразу от таких отказаться.
Посмотрите инструмент, находящийся в распоряжении бригады на предмет присутствия всего необходимого инвентаря, а также - соотношение мужчин и женщин. Строительные работы - труд нелегкий, порой предполагающий разгрузку материалов и перенос различных тяжелых предметов.
Поговорите с бригадиром о различных технологиях и их тонкостях, однако до этого - самостоятельно постарайтесь в них разобраться. Испытаний не надо стесняться - этим людям вы доверяете очень серьезное дело и не дорогие материалы. Постарайтесь привлечь к выбору бригады и дизайнера по авторскому надзору, если он у вас есть.
Лучше поручить бригадиру снабдить объект черновым материалом, причем деньги ему выдавать под отчет. Также не лишним будет оговорить с ним его участие в выборе отделочных. Как бы то ни было, работа с бригадой требует постоянного контроля.
Если Вы не можете часто быть на объекте, договоритесь с бригадиром о ежедневном отчете о состоянии дел. Вопрос безопасности как при работе с бригадой, так и - с отдельными специалистами, также не лишний. У каждого из рабочих следует взять домашние телефоны и удостоверится - кто и на каких условиях по указанным адресам проживает, прежде чем допустить к работе. Если бригада - иногородняя и проживает на съемной квартире - выясните все вопросы у владельца жилья. Не стоит комплексовать и по поводу сбора паспортных данных у каждого из рабочих.
Если ваш выбор остановился на ремонтно-строительной бригаде, будет немного полегче. Не ошибиться в выборе и не оставлять работу на самотек здесь столь же важно, но административно-управленческий персонал строительной фирмы возьмет на себя решение многих проблем организационного характера. Например - вам выберут материал, найдут наиболее удобное место - где его приобрести, разберут еще немало технологических нюансов. При условии выбора стоящего подрядчика, вы просто получите нужный результат за оговоренную плату.
А) Если у Вас в планах - ремонт офиса или квартиры, а не здания, то оправданно будет выбрать не большую фирму - без раздутого персонала управленцев и множества заказов. Дело в том, что только так Вы можете быть уверены в достаточном внимании к Вашему объекту со стороны управленческой структуры организации на всех ее уровнях. Однако слишком маленькие фирмы также привлекать не стоит. Размер организации должен соответствовать количеству предполагаемых работ.
Б) Проследите за качеством подготовки подрядчиком проектно-сметной документации. Об этом - в следующей главе.
В) Запросите от фирмы рекомендации и демонстрацию уже осуществленных ею проектов. В случае если посетить объекты, сданные в эксплуатацию, не представится возможным, как, например, в случае с квартирами, следует ознакомиться с находящимися в работе объектами. Иногда это даже лучше, так как в этом случае можно увидеть работу организации "в процессе". Тщательно следите за оборудованием, технологиями, материалами, специалистами, порядком в работе. Это даст Вам реальную картину работы данной фирмы, в отличие от готового объекта, где все убрано, спрятано и затушевано. Узнайте обязательно - кто конкретно будет руководить работами на вашем объекте. Есть смысл переговорить лично с этим человеком.
Стадия третья - договор о ценах и сроках.
Каждый ремонт выполняется за определенную сумму и в определенный срок. Сие - непреложная истина. Сразу заметим, что глупо верить заведомо невыполнимым обещаниям - например, что капитальный ремонт трехкомнатной квартиры будет стоить пять тысяч долларов и займет по времени три недели. Это попросту невозможно. Ремонт, также как, например, автомобиль, имеет свой предел скорости, а за определенный объем работ необходимо потратить определенное количество денег. Вот как вложить оптимальное их количество и не переплатить - это вопрос! Сделка на заведомо невыполнимых условиях - одна из самых распространенных ошибок заказчиков ремонтных работ. Скупой платит дважды+ Такие сделки обычно приводят к значительному порой перерасходу средств, несоответствию сроков.
Каждый подрядчик обязан назвать цену перед началом работ. Этот момент - ключевой. По сумме и самой форме, в какой она названа, можно определить как правильность оценки, так и саму способность выполнить работу данным подрядчиком.
Оценка стоимости ремонта по квадратному метру в данной статье обсуждаться не будет, также как и проектно-сметная документация. Ни один серьезный специалист не приступит к работе, пока не произвел обмеров объекта. Должен он также и изучить проект, и выслушать пожелания. Цена не может быть названа по телефону после десятиминутной беседы. Настоящий специалист назовет цену лишь после осмотра фронта работ и разработки и выверки сметной документации. Это занимает обычно несколько дней.
Еще одна важная черта - форма, в которой предоставляется сметная документация. Смета обязана включать перечень всех выполняемых работ по позициям. Желательно - для каждого помещения отдельно. Также там должен быть и перечень материалов, нужных для каждой операции. Каждая отдельная позиция оценивается отдельно, указывается объем выполнения данной операции, ее стоимость. Это поможет как в оценки правильности сметы, так и в решении возможных спорных вопросов. Сразу должно быть заметно - что и сколько сделано, что еще нужно сделать и сколько что стоит. Обращаем Ваше внимание на то, что смету следует изучить предельно внимательно и серьезно.
Учтите, что для каждого подрядчика занизить стоимость ремонта выгодно. Это помогает ему "победить" конкурента и получить Ваш заказ. Любой ремонт стоит затраченных средств. Не больше - не меньше. Если перед вами подозрительно дешевое предложение - вас обманывают, рассчитывая "добыть" из Вас остальные средства уже в процессе работы. В лучшем случае - качество ремонта окажется ниже запланированной, так как каждый специалист тоже стоит определенных денег и выполнять заказ по заниженной цене также не станет. Однако скорее всего Вас ждет худший вариант - и то и другое. Отсюда правило - не жалейте времени, проверяя смету.
Обратите внимание - фиксированную стоимость операций, указанных в смете, оспорить очень сложно - подрядчик обязан сделать каждую по указанной цене. Однако вам не удастся заставить выполнить бесплатно работы, забытые при составлении этой самой сметы. Равно не удастся и купить забытые материалы. Как результат - начальная цена ремонта в процессе работы может возрасти даже в несколько раз! Деньги Вы все равно потеряете - даже если вовремя расстанетесь с недобросовестным подрядчиком и пригласите нового. Строители не любят доделывать чужую работу и просят за это дополнительную плату.
В любом случае, несмотря на все расчеты и подготовку проектно-сметной документации, к увеличению цены ремонта и его сроков стоит быть готовым. Порой возникают непредвиденные обстоятельства, устранение которых требует как финансовых, так и временных затрат. Иногда такое происходит в новых строениях - что уж говорить про старые, которые строились по давно устаревшим технологиям, и на данный момент имеющие высокую степень амортизационного износа. Иногда можно наткнуться на скрытые дефекты, которые становятся явными только в процессе ремонта. Так или иначе - с точной датой новоселья не стоит слишком торопиться.
Стадия четвертая - Контроль работы и участие в ее процессе.
Как бы ни был хорош подрядчик - вряд ли какому хозяину удастся обойтись без личного контроля производимых работ. Слишком много средств вложено, да и на кон поставлен весь внешний вид жилища.
Особенно значимо в этом деле правильно определить степень и характер участия в нем. Ведь, несмотря на то, что быть в курсе того, что делается на объекте, вне сомнения, стоит, важно и не погружаться в работу слишком глубоко - ведь вы за нее заплатили. В случае работы с отдельными мастерами вникать придется едва ли не в каждый процесс. Необходимо будет составить рабочий график, привести его в соответствие с графиком снабжения, принимать решения о внедрении различных технологий, разрешать конфликты между рабочими разных специальностей при стыке их работ. Освоить придется по меньшей мере - две новых профессии - снабженца и прораба. От успехов в овладении оными и будет зависеть качество ремонта. Какие-либо советы в данном случае давать смысла нет - можно лишь порекомендовать не прибегать к этому варианту при комплексном ремонте - только в частичным а лучше - и вовсе, в косметическом. Еще один совет - наймите пусть недешевых, но по-настоящему классных специалистов. Это сэкономит Вам немало средств.
Количество обязанностей заказчика резко уменьшается, если он решает прибегнуть к услугам комплексной бригады. Очень Вам поможет тот вариант, если бригадир, в дополнение к своим прямым обязанностям, поможет еще и в снабжении. Основное правило здесь - один заказчик - один подрядчик, что означает то , что и со стороны заказчика, и со стороны бригады есть только один полномочный представитель. В обход бригадира давать рабочим какие-либо задания - нельзя. Также важно не допустить чтобы какое-либо лицо, кроме хозяина отдавало распоряжения. Рекомендация - не доверять словам и фиксировать любую договоренность на бумаге. Необходимо составить строительную смету высокого качества, называемую также калькуляцией. Не менее важен и договор, определяющий Ваши отношения с бригадой. Заведите себе общую тетрадь, куда Вы будете заносить, в процессе работы, все поручения, задания и изменения. Конечно - данные записи вряд ли будут иметь серьезную юридическую силу, но, тем не менее, они облегчат решение спорных вопросов, помогут разрешить разногласия и, возможно, подрядчик также почувствует ответственность за свои обещания.
Пооперационый контроль за качеством работ - наилучший. Советуя что-то под руку рабочим, Вы только ухудшаете ситуацию. Договоритесь с начальником бригады о времени завершении каждой операции и проверьте качество только после их окончания. Обратите внимания - иногда качество всего ремонта зависит от скрытых или подготовительных работ. В случае необходимости гидроизоляции - обязательно ее проверьте, так как через некоторое время она будет закрыта от Вашего взора дальнейшими работами. Даже не думайте смущаться, пользуясь уровнем и отвесом, проверяя качество кирпичной кладки.
Если что-то непонятно - смело спрашивайте и настаивайте на ясных и четких ответах. Все это может пустить пыль в глаза рабочим и настроит их на более серьезный лад - даже если реально Вы не способны осуществить серьезный контроль за ними и их работой. Помнить стоит только одно - все вопросы должен получать бригадир и ответы поступать будут также от него.
Постарайтесь избежать предоплаты. В работе с комплексными бригадами, как правило, требующими аванса, существует несколько правил.
А) Никаких выплат до начала работ по факту - производить нельзя. Если конечно это - не средства для покупки строительных материалов.
Б) Аванс не может быть больше стоимости фактически сделанного объема работ. Также не может он быть и больше тридцати процентов от общей стоимости ремонта.
В) После завершения каждой отдельной операции, оплата за нее не должна быть более восьмидесяти процентов. Остальное выплатите после сдачи объекта полностью.
Не забывайте, что ситуация, - когда материал и работа попорчены, большая доля денег - выплачена, а рабочие - либо разбежались, либо не в состоянии возместить потери, - вполне реальна.
В случае привлечения в роли подрядчика ремонтно-строительную контору, Вам придется, разве что, контролировать финансовые отношения. Вне сомнения, побывать на объекте придется в любом случае. Временная остановка работ и уменьшения числа задействованных рабочих - тревожные симптомы. Требуйте у подрядчика объяснений! Если имеете время - проконтролируйте работы пооперационно. Правило один заказчик - один подрядчик действует и здесь. Определите изначально - с кем из должностных лиц будете решать возникающие проблемы. ВЫ дальнейшим работайте только с этим человеком. Оговорите и то, что со стороны заказчика, принимать решения можете только Вы. У Вас вряфд ли возникнут проблемы с обеспечением объектом строительными материалами, так как строительные организации решают данные проблемы самостоятельно. В подборе материалов для отделки помещения разумнее всего было бы посоветоваться с подрядчиком или дизайнером.
Стадия пятая - приемка работ.
При наступлении долгожданного момента окончании работы возникает довольно неожиданный вопрос - как же эту работу принимать? На что должно быть обращено основное внимание владельца объекта?
Во-первых - освободите объект от строительного мусора, вывезите оборудование - приемка должна быть проведена только в чистом и убранном помещении. Сдавать объект должен непосредственный руководитель ремонта - начальник комплексной бригады или инженер строительной организации, курировавший работу от ее лица. Дизайнеру интерьеров по авторскому надзору также следовать присутствовать - если Вы его наняли, разумеется.
К моменту сдачи-приемки работы подрядчик может позаботиться о составлении акта выверки взаиморасчетов. Там необходимо указать фактически сделанные объемы работы, затраты материалов, и многое другое. Данный документ послужит основанием для окончательных взаиморасчетов и требует к себе ничуть не меньше внимания, чем первоначальная смета. В данном акте даже допускаются дополнительные работы - из-за устранения дефектов и повреждений или сделанных по поручению заказчика. Иногда в акте могут вдруг оказаться забытые в первоначальной смете операции. В этом случае Вы имеете право требовать у подрядчика разъяснений. Не является допустимым увеличением со стороны подрядчика цен на любой вид операции, если причиной не является ее возросшая сложность. Однако даже в этом случае все должно быть согласовано с Вами.
Оценка качества отделочных работ особых комментариев с нашей стороны не требует. Она проводится визуально. Все должно быть равномерно покрашено, стыки сбоев явно просматриваться не должны с расстояния минимум - трех шагов, а лаковым покрытиям надлежит располагаться ровно и без посторонних включений. Простукивая керамическую плитку - Вы не должны обнаружить под ней пустот - особенно, если имеете дело с плиткой напольной. Швы между отдельными плитками должны быть одинаковой толщины затерты аккуратно. Проверьте водопровод и слив. Запорные краны должны перекрывать все магистрали. Работу электросетей тоже важно проверить. Это можно сделать, подключай любой электроприбор к каждой розетке. Подрядчик при помощи тестера обязан продемонстрировать Вам работу заземления. Тот же аппарат поможет проверить и слаботочные сети - телефон и телевизионную антенну. Есть для этой цели и специальные приборы. Выключатели освещения обязаны работать мягко, так как в механизм может попасть пыль, а двери и окна - легко и бесшумно закрываться. Паркет при ходьбе по нему не должен скрипеть. Что касается рулонных напольных покрытий, то им тоже в идеале положено располагаться ровно - вздутия и неровности не должны чувствоваться при ходьбе. Не должны хлопать и разъединяющие различные напольные покрытия накладные порожки.
Каждое замечание должно быть зафиксировано письменно. После первой сдачи-приемки составляется дефектная ведомость. Ее обязаны подписать как заказчик, так и подрядчик. Именно в этом документе указаны сроки устранения замечаний. Если устранить последние не представляется возможным, определяются размеры и способы компенсации.
В данной статье сделана попытка остановиться на основных моментах проведения ремонтно-строительных работ - причем, со стороны заказчика, указать на самые распространенные ошибки и помочь в их профилактике. Выражаем искреннюю надежду на то, что эти рекомендации, данные в соответствии с многолетним опытом организации разного рода работ подобного характера, будут полезны в деле сохранения Ваших средств, времени и здоровья - как физического, так и психического.
